「女大学生2」股价连创新低 褪去时代光环的万科往何处去?

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6月的最后一天女大学生2,万科股东大会,是一场大股东重视女大学生2、小股东关注的股东大会。

过往的股东大会,除了换届,深铁的代表未曾出席过,而深圳地铁集团党委书记、董事长辛杰今天却挨着万科董事会主席郁亮,坐在主席台的“C位”上。

现场则受疫情防控影响,座位有限,场内席位先到先得,不少中小股东提前一个小女大学生2时就已在场内等候。

就连各股票交流平台下,关于万科的讨论也比往日活跃了许女大学生2多。在中国平安的铁粉、私募大佬李驰自曝清仓中国平安之后,“地惨一哥”的股价表现,似乎又成了楼市黄金时代逝去的镜像;万科股东大会,俨然成了股民们关注的焦点。

果不其然,待管理层介绍完去年的业绩、审议提案,进入问答环节后。一名股东现场直接发问大股东深铁,怎么看待最近万科的股价持续下跌?

辛杰的回答是,短期困难是暂时的,股票难免有涨有跌。深圳地铁会长期持有万科股票。

郁亮也随后表示,“我们当然也希望股票涨,但目前房地产公司包括万科的股票受到了很大的影响”。

的确,对于多年的万科“铁粉”股东而言,近半年是个非常难熬的历程。

在股东大会的这天,万科A的股价创出了年内的新低。从年初至今,万科A的股价下跌了17.04%,如果从3月2日的年内高点来算的话,截至6月30日当天,万科A的股价最大跌幅超过32%。

在一个投资平台上,有不少投资者每周会发起帖子,“怀念XX价格的万科”,贴子里的数据则从28一路降至了23。

事实上,作为A股老五股之一,地产龙头,曾经的行业老大,万科的股价表现,更多是行业趋势的“不能承受之重”,2021年以来,地产股的股价下跌成为一个普遍现象。

年内,房地产调控政策的不断强化、打补丁,以及两集中供地导致行业利润空间不断被压缩、开发商沦为代建,投资者对地产股已然失去了想象。

华尔街见闻不完全统计了几家地产股年内最大跌幅,其中华夏幸福(跌67.8%)、恒大(跌52.3%)排在前列,蓝光发展(跌41.6%)、万科(跌32.1%),而后排的华润置地(跌23.8%)、龙湖集团(跌18.8%)也有不小的跌幅。

但如果稍微拉长周期来看,从2018年起最后一个交易日收盘价来看地产股两年半来的股价波动,区间内跌幅居前的则是华夏幸福(跌70.6%)、泰禾(跌68.8%)、恒大(跌51.4%),万科的表现并不是最差(涨7.8%),保利(涨12.2%)、华润置地(涨16.9%)和龙湖(涨108.9%)。

显然,投资者多数仍然将万科视为一家房地产公司,而万科已进行9年的多元化转型未从报表显现,市场认知度不高。一些投资者认为,今天的万科已经归于平淡、平庸。

万科还有未来吗?房地产公司还有投资空间吗?

在一片惨淡阴云笼罩下,投资者除行业因素外,对房地产公司本身的业女大学生2务、质地,未来、身份,需要有更进一步的考量。

大股东给出了一些想象。辛杰在股东大会上表示,去年深铁郑重承诺要全面支持万科健康、稳固、持续发展,相信未来一定会有非常多的深度合作机会。未来深铁不但有人流,还有货流,就像平南铁路。“我们看到万科在物流、冷链等方面都有很高的水平,未来这方面也会有很多的合作机会。”

“地铁选择合作伙伴的原则‘不是第一就是唯一’,我们希望形成最佳合作伙伴、最优组合。我认为万科在行业内就是唯一,也是第一”,辛杰说。

郁亮则表示,应该要主观上更努力,用行动去回应股东的关切。股东的声音都听到了,也希望在包括大股东在内的所有股东支持下,万科能够做得更好。

此外,郁亮在回答股东关于利润分红问题时表示,万科希望给股东提供稳定、可预期的派息, “按照35%的派息率进行派息,股息率在4%-5%之间,分红率相对稳定。我们希望这个派息率是稳定的,这也便于投资者买万科股票的时候作为一个参考。”

郁亮认为,房地产行业还是有机会的。他表示,“分红是公司给股东回报的一个方式,但我们还是需要兼顾平衡,如果钱在我们手里不能创造更多价值,完全没有投资机会了,才应该把它全分掉。”

从万科内部而言,并非外在表现得那么缺乏“斗志”。

上周,万科刚刚进行了一场重大的组织管理变革,郁亮调兵遣将,拆细区域,让王海武空降印力,皆是为了做强商业,破局运营。

对开发商而言,从住宅转型做各类物业的运营,均是“升维”。“从房地产的开发收入模式,转成以租金为代表的经营型业务,收入占比达到三分之一、四分之一,这个转换过程真的要花大量时间。”万科南方区首孙嘉说。

比如万科一直长期对标的香港新鸿基,在上世纪七八十年代从纯住宅开始,后来做商业,去年大概是850多亿港币的收入,其中600亿左右是销售型收入,250亿是租赁收入。这个过程用了30多年。

在两年前的内部信中,郁亮罕见地表达了重争“老大”的心,但这已经不是传统意义上的规模老大。“在黄金时代,我们成为了冠军,在白银时代,我们同样也需要成为冠军。”

这个新的冠军便是,城市运营商、服务商。

假以时日,一旦转型成功,不同的收入模式,资本市场给的估值也不一样。在香港住宅开发PE是四五倍,商业地产是十四倍,物业服务能给三四十倍。

“今天对万科不能只是用简单的规模、收入、利润去衡量。”郁亮说,资本市场对地产公司的评估一直在变化,以前看一家公司有没有关系拿到资源,有关系的就值钱;再后来看土地储备,看规模;现在用PE来衡量。将来还会有一个新的评价体系。

郁亮相信中国证券市场的规则也会发生变化。以前不允许分拆(上市),现在政策在逐渐放开。万科这么多业务慢慢分拆出去之后,未来的估值会更容易些。

随着资本市场的游戏规则改变,万科市值也不会是现在3000亿的级别,而是可能达到万亿。

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2021-07-21